MẬT ĐỘ XÂY DỰNG

Khái niệm mật độ xây dựng theo Quy chuẩn mới:
a) Mật độ xây dựng thuần (net-tô) là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngòai trời (trừ sân ten-nit và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất), bể cảnh…).
b) Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).

Mật độ xây dựng cho phép theo Quy chuẩn mới:
2.8.6 Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa cho phép
1) Công trình nhà ở: (xem ảnh 1)
Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở liên kế, riêng lẻ và nhóm nhà chung cư được quy định trong bảng 2.6 và 2.7.a.
2) Các công trình giáo dục, y tế, văn hóa, chợ: (xem ảnh 2)
Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa của các công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, TDTT, chợ trong các khu vực xây dựng mới là 40%.
3) Các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp:
4) Với các lô đất có diện tích nằm giữa các giá trị nêu trong bảng 2.6, 2.7a hoặc 2.7b, mật độ xây dựng thuần tối đa được xác định theo công thức nội suy như sau:
Mi = Ma- (Si-Sa) x (Ma-Mb) : (Sb-Sa)
Trong đó:
Si: diện tích của lô đất i (m2);
Sa: diện tích của lô đất a (m2), bằng diện tích giới hạn dưới so với i trong các bảng 2.6, 2.7a hoặc 2.7b;
Sb: diện tích của lô đất b (m2), bằng diện tích giới hạn trên so với i trong các bảng 2.6, 2.7a hoặc 2.7b;
Mi: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích i (m2);
Ma: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích a (m2);
Mb: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích b (m2).
Trong trường hợp nhóm công trình là tổ hợp công trình với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa được áp dụng theo chiều cao trung bình.
5) Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định về khoảng lùi công trình, khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà đối diện cũng như mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng tính từ mặt đất (cốt vỉa hè).
Ví dụ: trên lô đất rộng 10.000m2, công trình là tổ hợp gồm phần đế cao 16m và tháp cao phía trên cao 46m. Đối với nhà ở chung cư, mật độ xây dựng tối đa cho phép đối với phần đế là 65%, đối với tháp cao phía trên là 41% (tính theo hình chiếu bằng của công trình trên mặt đất). Đối với công trình dịch vụ đô thị khác và công trình sử dụng hỗn hợp, mật độ xây dựng tối đa cho phép tương ứng với các phần trên là 70% và 46%.

2.8.7 Mật độ xây dựng gộp (brut-tô)
- Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%.
- Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) tối đa của các khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%.
- Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) tối đa của các khu công viên công cộng là 5%.
- Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) tối đa của các khu công viên chuyên đề là 25%.
- Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) tối đa của các khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp lý có liên quan, nhưng không quá 5%.

ĐƯỜNG GIAO THÔNG PHỤC VỤ CHỮA CHÁY CHO CÔNG TRÌNH

ĐƯỜNG GIAO THÔNG PHỤC VỤ CHỮA CHÁY
(Theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 Bộ xây dựng)
a) Bố trí đường chữa cháy:
- Khu dân dụng: khoảng cách giữa các đường giao thông, có bề rộng phần xe chạy từ 4m trở lên, xuyên qua hoặc xen giữa các ngôi nhà không được dài quá 180m.
- Công trình công nghiệp: phải bố trí đường cho xe chữa cháy bên ngoài chạy dọc theo một phía nhà, khi chiều rộng nhà nhỏ hơn 18m và chạy dọc theo 2 phía nhà, khi nhà rộng từ 18m trở lên.
b) Phải đảm bảo đường cho xe chữa cháy tới nơi lấy nước chữa cháy (trụ nước chữa cháy, bể dự trữ nước chữa cháy, hồ, ao, sông).
c) Tại vị trí lấy nước sông, hồ phải có bãi quay xe với các quy định dưới đây:
- Kích thước đường chữa cháy: đường cho xe chữa cháy phải có kích thước thông thủy tối thiểu là 3,5m chiều rộng và 4,25m chiều cao.
- Bãi quay xe: đường cụt một làn xe không được dài quá 150m, cuối đường cụt phải có bãi quay xe với kích thước tối thiểu trên mặt bằng là:
 Hình tam giác đều, mỗi cạnh 7m;
 Hình vuông, kích thước 12x12m;
 Hình tròn, đường kính 10m.

THOẢ THUẬN QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG, XÁC NHẬN PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC

Chủ đầu tư có thể kết hợp hồ sơ thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng và xác nhận thiết kế sơ bộ về kiến trúc hoặc tách thành 2 hồ sơ riêng biệt.

1.Hồ sơ đề nghị thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng:

Thực hiện khi dự án đã có địa điểm (hoặc đã được giới thiệu địa điểm) và đã được cấp chỉ giới đường đỏ, chứng chỉ quy hoạch (hoặc thỏa thuận quy hoạch - kiến trúc), nội dung hồ sơ gồm:
1.1.Đơn (theo mẫu).
1.2.Bản đồ đo đạc địa hình tỷ lệ 1/500 -1/200 do cơ quan có tư cách pháp nhân lập thời gian chưa quá 2

năm, địa hình còn phù hợp với thực tế (đối với khu đất đang quản lý, sử dụng phải có xác nhận của Sở tài nguyên môi trường và Nhà đất hoặc Chính quyền địa phương về ranh giới, mốc giới).
1.3. Chỉ giới đường đỏ trên bản đồ nền đo đạc địa hình tỷ lệ 1/500 - 1/200 do cơ quan có tư cách pháp nhân lập thời gian chưa quá 2 năm, địa hình còn phù hợp với thực tế được Sở Quy hoạch - Kiến trúc chấp thuận và văn bản cung cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật.
1.4. Các bản vẽ tổng mặt bằng ( gồm 07 bản ) thiết kế tỷ lệ 1/500- 1/200 trên nền hiện trạng đo đạc và chỉ giới đường đỏ có xác nhận và đóng dấu của đơn vị tư vấn thiết kế và chủ đầu tư, nội dung tổng mặt bằng theo quy định như: các căn cứ đề xuất, các chỉ tiêu kỹ thuật chủ yếu thể hiện đầy đủ, chính xác vị trí, quy mô, tính chất, kích thước, điều kiện định vị các hạng mục công trình, các điều kiện hạn chế xây dựng...
1.5. Văn bản giải trình tóm tắt (quy mô xây dựng, tính chất công trình, nhu cầu sử dụng đất và nhu cầu sử dụng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, phương án xây dựng...).
Ghi chú:
- Nếu tổng mặt bằng lập trên đất mới cần có bản sao công văn giới thiệu địa điểm và chứng chỉ quy hoạch có sơ đồ kèm theo.
- Nếu tổng mặt bằng lập trên đất đã có cần có bản sao chứng chỉ quy hoạch, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của chủ đầu tư.

2. Nội dung hồ sơ xác nhận phương án thiết kế sơ bộ về kiến trúc.

2.1. Đơn (theo mẫu).
2.2. Bản sao bản vẽ tổng mặt bằng đã được Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội chấp thuận.
2.3. Các phương án kiến trúc của công trình hoặc từng hạng mục công trình, gồm các mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, phối cảnh từng công trình tỷ lệ 1/100 - 1/200 (3 bộ).
2.4. Văn bản xác định chủ trương, quy mô đầu tư.

3. Hồ sơ thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng và phương án thiết kế kiến trúc:

Nội dung hồ sơ bao gồm các yêu cầu nêu tại mục 1 và điểm 2.3 mục 2 của phần C .

4. Thời hạn giải quyết hồ sơ:

20 ngày kể từ ngày hồ sơ đầy đủ tính hợp pháp và hợp lệ được tiếp nhận tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết qủa giải quyết thủ tục hành chính của Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội .

5. Nội dung giải quyết hồ sơ:

5.1. Đối với hồ sơ thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng:

Sở Quy hoạch - Kiến trúc ký đóng dấu chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng, có thể có văn bản nêu các yêu cầu về quy hoạch - kiến trúc kèm theo.

5.2. Đối với hồ sơ xác nhận phương án thiết kế sơ bộ về kiến trúc:

Sở Quy hoạch - Kiến trúc ký, đóng dấu xác nhận phương án thiết kế sơ bộ về kiến trúc có thể có văn bản nêu các yêu cầu về quy hoạch - kiến trúc kèm theo.

5.3. Đối với hồ sơ thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng và xác nhận phương án thiết kế sơ bộ về kiến trúc:

Nội dung được kết hợp theo 2 hồ sơ trên. (Tin từ Sở Quy hoạch-Kiến trúc

VĂN PHÒNG HẠNG A

Một toà nhà được xếp hạng A là cần đáp ứng tốt những tiêu chí sau:

1. Tổng diện tích từ 20.000m² trở lên

2. Diện tích sàn mỗi văn phòng hợp lý từ 1.000m² trở lên

3. Vị trí: nằm ở khu trung tâm kinh doanh (CBD), có tầm nhìn đẹp, dễ tiếp cận, tiền sảnh sang trọng trang bị điều hoà, có tầng hầm đỗ xe, luôn luôn được bảo trì tốt

4. Dịch vụ công nghệ:

+ Hệ thống lò sưởi, thông gió và điều hoà: tổng diện tích xấp xỉ 70m² với 25 watt/m²

cho thiết bị. có hệ thống làm lạnh bổ sung, ngưng hơi nước tự động

+ Thang máy: Thời gian chờ không quá 25 giây, công suất lớn hơn 15%, thang máy có chất lượng cao và có tiếng ồn thấp. Ít nhất có một thang riêng vận chuyển hàng hoá

+ Điện: Tối thiểu là 25 watt/m², hệ thống cơ điện có chất lượng tốt nhất và luôn luôn được bảo trì

+ Ánh sáng: có chất lượng tốt nhất.

+ Hệ thống thông minh của toà nhà: hệ thống tự động chất lượng cao, có hệ thống quản lý điện và năng lượng dự phòng, phòng điều khiển.

+ Năng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho các dịch vụ thiết yếu và hệ thống thông gió, 50% cho thắp sáng và thang máy.

5. Internet kết nối băng thông rộng và có nhiều băng thông rộng cho khách thuê lựa chọn.

LỐI ĐI CHO NGƯỜI TÀN TẬT DÙNG XE LĂN

Những công trình dưới đây bắt buộc phải đảm bảo lối đi cho người tàn tật dung xe lăn :

- Khách sạn quốc tế, ga hàng không quốc tế, ga xe lửa trung tâm

- Trường học, nhà an dưỡng, bệnh viện, các cơ sở khám chữa bệnh

- Ủy ban nhân dân, trụ sở cơ quan, tòa án, thư viện, bảo tàng, cung văn hóa, nhà hát, công viên.

Ðường dốc của lối vào chính dành cho người tàn tật dùng xe lăn được thiết kế như sau:

- Ðộ dốc không được lớn hơn 1/12

- Chiều rộng mặt dốc không được nhỏ hơn 1200mm

- Chiều dài đường dốc không được vượt quá 9m, khi vượt quá 9m phải bố trí chiếu nghỉ. Chiều dài chiếu nghỉ không được nhỏ hơn 2m và ở các khoảng cách đều nhau không quá 9m, tính theo chiều dài đường

TIÊU CHUẨN ĐƯỜNG DỐC TẦNG HẦM

Ngày 06/3, Bộ Xây dựng đã có công văn 94/BXD-KHCN hướng dẫn Công ty Cổ phần tư vấn đầu tư và thiết kế xây dựng Việt Nam thiết kế độ dốc cho xe xuống tầng hầm trong các tiêu chuẩn hiện hành như sau:

Quy định độ dốc cho phép đối với các phương tiện giao thông (ôtô, xe máy) lên xuống tầng hầm?

Tại dự thảo tiêu chuẩn “Nhà cao tầng- Tiêu chuẩn thiết kế”, do Viện Nghiên cứu Kiến trúc đang biên soạn, có quy định đối với tầng hầm dùng làm gara xe (bãi để xe) như sau: “Độ dốc của các lối ra vào tầng hầm không lớn hơn 15%”. Quy định trên được biên soạn trên cơ sở tham khảo tiêu chuẩn của một số nước như:

- Tiêu chuẩn của Liên Bang Nga- SNiP 21-02:1999 - Bãi đỗ xe tại mục 5.28 quy định: “ .... độ dốc đối với đường thẳng tối đa 18% và đối với đường cong tối đa là 13% (đối với bãi đỗ dưới tầng hầm)”;

- Tiêu chuẩn Trung Quốc CJJ 15-1987- Bãi đỗ xe tại mục 3.10.10 quy định: “….độ dốc dọc đối với đường dốc thẳng nên nhỏ hơn 12%, độ dốc dọc đối với đường cong nên nhỏ hơn 9% (đối với bãi đỗ dưới tầng hầm)”;

- Điều luật sửa đổi bổ sung số 6655 về bãi đỗ xe của Thành phố Seoul năm 2002 tại điều 6- d) quy định : “...Các đường dốc không được lớn hơn 14% đối với đường cong và không được lớn hơn 17%đối với đường thẳng”;

- Cơ sở dữ liệu thiết kế Neufert quy định: “Đường dốc thẳng tối đa là 1: 7 (≈14%) đối với chiều dài đường dốc 19,8m và 1:9 (≈ 11%) đối với chiều dài đường dốc lớn hơn 19,8m” và “Độ dốc của đường cong tối đa là 1: 12( ≈ 8.5%)”.